Проблемы ипотечного кредитования в России

Также большое распространение получила социальная ипотека за счет средств региональных бюджетов. При этом рыночные источники финансирования ипотечного процесса не задействованы. Программы социальной ипотеки дают отдельным семьям возможность улучшить свои жилищные условия, но в то же время имеют ряд отрицательных последствий:

1) бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресно и целевым образом;

2) субсидии гражданам в форме льготных кредитов или процентных ставок ложатся тяжелым бременем на местные бюджеты и далеко не всегда доходят до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетной поддержке;

3) коммерческие банки, страховые компании, риэлторы, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании;

4) в условиях, когда процентные ставки по кредитам заведомо занижены, невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ;

5) при увеличении объемов кредитования бюджеты не в состоянии увеличивать вложения средств в эти программы.

Финансирование обеспечения граждан жильем должно осуществляться за счет их собственных средств, рыночных кредитов и целевых адресных субсидий. Реализуемые сегодня в регионах схемы ориентированы, в основном, на бюджетные средства, обеспечивающие субсидирование жилищных кредитов, однако, в силу ограниченности бюджетных ресурсов, предусматривается и привлечение различными способами средств непосредственных потребителей жилья.

Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка - это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимость для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценка финансовых рисков и др.). Бюджет берет на себя несвойственные ему функции компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в странах с развивающейся экономикой возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие за собой рост процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки.

При этом средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может не хватить, что нередко происходит на практике.

Более предпочтительным вариантом, является поддержка конечного потребителя жилья, когда нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам предоставляются целевые субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Она носит целевой и адресный характер, и механизм ее предоставления позволяет контролировать использование бюджетных средств. Такая система разграничивает и взаимоувязывает бюджетную и рыночную сферы экономики.

В России насчитывается около 1330 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными.

За период 2001- 2002 гг. объемы ипотечного кредитования со стороны банков возросли в 1,9 раза. Однако объемы ипотечного кредитования нельзя оценить иначе как крайне незначительные: 1,7 млрд. руб. в 2001 году, 3,3 млрд. руб. в 2002 году, что составляет всего лишь 0,5 % общего объема кредитов, предоставленных населению. По различным оценкам, сейчас по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5 % жилья, а значит, вклад ипотеки в развитие жилищного строительства и экономики в целом практически незаметен [18, с.99].

Между тем потребности в расширении объемов жилищного строительства в РФ огромны. По оценкам Госстроя России и данным социологических исследований, до 80 % населения нашей страны нуждается в улучшении жилищных условий. Однако, лишь 1,5 - 2% из них в состоянии купить квартиру или построить дом за счет собственных средств, не привлекая дополнительного финансирования. Анализ показал, что масштабы ипотечного жилищного кредитования в России пока существенно меньше, по сравнению с развитыми странами, и составляют менее 1 % ВВП (для сравнения: в Дании - 70 %, Германии - 57 %, Швейцарии - 88 % , Швеции - 52 % ) [18, с.100].