Проблемы ипотечного кредитования в России
Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определении стоимостной оценки залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно, требуется работа специалистов. Для этого надо постоянно заниматься мониторингом спроса и предложения рынка недвижимости, анализом цен, разбираться в технологических особенностях строительства и пр.
Серьезной проблемой банков является получение достоверной информации о титуле собственности, что требует создания дополнительных структурных подразделений, занимающихся проверкой документов при оформлении кредитов.
Ипотечный жилищный кредит лежит в основе системы ипотечного жилищного кредитования, эффективность организации которой определяет возможности и масштабы решения жилищных проблем населения той или иной страны.
Система ипотечного жилищного кредитования - это совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых экономических юридических подсистем, организующих и регулирующих процесс кредитования граждан для приобретения жилья под залог недвижимости, обслуживания и регистрации оборота недвижимого имущества, целью которых является привлечение и распределение финансовых потоков для жилищного финансирования.
Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования выражена в следующих функциях:
1) формирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
2) стимулирование оборота и перераспределение жилья:
3) формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках 3 .
Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей:
1) осуществляется под строго определенный залог - жилую недвижимость;
2) имеет целевое назначение - ссуды предназначены для строительства или покупки (вступление в права собственности) для заемщика и его семьи;
3) кредиты предоставляются на длительный срок - от 10 до 30 и более лет, что позволяет снизить платежную нагрузку на заемщика.
В мировой практике ипотечного кредитования заслуживает внимания рассмотрение систем ипотечного кредитования на основе деления их на первичный и вторичный рынки закладных, что позволяет интегрировать рынок недвижимости и фондовый рынок [18, с.94].
Таким образом, могут быть выделены следующие модели ипотечного жилищного кредитования, наиболее распространенные в мире:
1) модель универсального коммерческого банка, который в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов использует средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах;
2) модель контрактных сбережений основана на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления;
3) модель специализированных ипотечных банков, когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных;
4) модель вторичного рынка ипотечных кредитов с формированием пакетов закладных и выпуском на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными.
Модель универсального коммерческого банка, модель контрактных сбережений, модели специализированных ипотечных банков относятся к одноуровневой системе ипотечного жилищного кредитования. Модель вторичного ипотечных кредитов можно отнести к двухуровневой системе ипотечного кредитования.
Следует отметить, что наиболее эффективно функционируют системы ипотечного кредитования. В США и Германии. Достаточно широко развито ипотечное кредитование в Британии, Австрии и других странах Восточной Европы, а также в Канаде, Австралии и Новой Зеландии. В настоящее время активно развиваются системы ипотечного кредитования в Бразилии, Мексике и Турции, в странах Восточной Европы. При создании отечественных систем специалисты разных стран, в основном, ориентируются на американскую или немецкую модели ипотечного кредитования, как методически наиболее отработанные [18, с.95].
Некоторые российские специалисты считают, что в современных условиях следует сделать упор на развитие одноуровневой модели ипотечного кредитования по схеме ссудо-сберегательных касс, с государственной поддержкой в период ее запуска. Однако применение данной модели в России в условиях высокого уровня инфляции затруднено в связи с фиксированными процентными ставками по вкладам и кредитам и определенными в контракте размерами регулярных взносов.