Схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам
Рис. 2.3. Динамика ежемесячного платежа от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту
С другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности. При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7 – 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).
В таких случаях банки, страхуя собственные риски, как правило, при определении суммы кредита принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не получит части кредита. Проблема заключается в том, что при существующем уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет лишь треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию при ставке 15 % годовых растягивает срок кредита до 27 лет, однако даже при таком сроке сумма кредита при доходе в 14 тыс. руб. составит не более 449 тыс. руб. Если принять данную сумму за 70 % стоимости квартиры, то полная ее стоимость должна составить 642 тыс. руб. В мегаполисах нет квартир по такой стоимости, а в мелких и средних городах сложно обеспечить доход семьи на уровне 14 тыс. руб. Другими словами, если потенциальному заемщику с доходом в 14 тыс. руб. нужна квартира, то он должен иметь более 30 % собственных средств (или какое-то свое жилье). Купить квартиру, имея лишь 30 % ее стоимости, практически невозможно.
Развитие ипотеки может приобрести массовый характер в рамках совместных усилий бюджетов, банков и конкретных предприятий, заинтересованных в обеспечении жильем своих работников. Банки, охотнее кредитуют работников предприятий под обеспечение, предоставляемое этими предприятиями, поскольку это снижает их риски. Предприятия же для решения жилищной проблемы своих работников (например, при массовой застройке) вполне могут привлечь часть бюджетных средств с последующим возвратом бюджету уже квадратных метров по цене себестоимости. Бюджет при этом может служить гарантом возврата кредита предприятием. Таким образом, решение проблемы жилья возможно в рамках слияния интересов нескольких участников.