Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация
Метод дисконтирования денежных потоков
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле
,
где п
- порядковый номер периода получения денежного потока;
п=
0…, N
;
СF
n
- денежный поток в п-й период; i
- ставка дисконта.
Схема использования метода:
1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
2. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.
3. Определить ставку дисконта.
4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Преимущества метода:
¨ считается лучшим теоретическим методом;
¨ учитывает динамику рынка;
¨ учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
¨ работает, когда доход и рынок нестабильны;
¨ работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки:
¨ вероятность, ошибки в прогнозировании;
¨ достаточная сложность;
¨ силен фактор «симпатии» оценщика.
Задача 1
Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед, в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% — за второй год и 1% — за третий год.
Задача 2
Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 35 000 у. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 у. ед. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?
Задача 3
Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.
Задача 4
Г- н Иванов решил взять кредит в банке в размере 40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?
Задача 5
Г-н Иванов намерен продать свой загородный коттедж и выручить за него 70 000 д. ед. Какая должна быть продажная цена коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7%?
Задача 6
Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68 500 д. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?
Задача 7
Независимому оценщику была представлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.
Задача 8
Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:
¨ месячная рента обычно составляет $300 за м2;
¨ текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;
¨ площадь каждой секции 500м2;
¨ здание состоит из трех секций;
¨ плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;
¨ управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000;
¨ на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;
¨ юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000;