Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный»- износ), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).
Использование ЗП необходимо при:
¨ технико-экономическом анализе нового строительства;
¨ реконструкции;
¨ оценке недвижимости на пассивных рынках;
¨ оценке объектов специального назначения;
¨ страховании недвижимости;
¨ определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
¨ прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
¨ косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат.
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1. физический;
2. функциональный (или функциональное устаревание);
3. внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
¨ метод экстракции (метод рыночной выборки);
¨ метод срока жизни;
¨ метод разбиения (по трем видам износа).
Метод оценки земельного участка:
¨ метод соотнесения;
¨ метод извлечения;
¨ метод освоения;
¨ метод остатка для земли;
¨ метод капитализации земельной ренты;
¨ метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления
Минус
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый .
б) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни .
в) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни .
II. Функциональный:
а) устранимый .
б) неустранимый .
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа .
Плюс: стоимость земельного участка .
Плюс: предпринимательская прибыль .
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе .
Оценка износа
Износ
— это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ
— это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.